Zásady umístění stavby

V části "Výběr pozemku" se věnujeme především legislativě, která pozemek ovlivňuje ze strany územního plánování a kupní smlouvy. Zde se budeme věnovat pohledu na využití pozemku vlastní stavbou a zásadám, které mohou laikovi uniknout.

Tvar pozemku

Tvar pozemku a jeho členění má většinou vliv na tvar a velikost stavby. Někdy také na její cenu (viz příprava a projekt stavby, studie stavby), pokud vás tvar pozemku "vmanipuluje" do složitého stavebního řešení.

Příklad: Pokud je pozemek příliš úzký, musíte počítat s úzkou stavbou.

Vyhláška č. 501/2006 v novele 268/2009 jasně stanoví odstupy mezi stavbami a vzdálenosti od hranic pozemku (viz. Odstupové vzdálenosti). V územních plánech je též stanoveno procento zastavitelnosti.

Většinou se jedná o 30 % plochy pozemku. Pokud má pozemek malou plochu, jednoduchým výpočtem lze zjistit, jak velká stavba může být. Pokud chcete přízemní stavbu s vyššími nároky na zastavěnou plochu, nemusíte se na pozemek vejít.

Minimální plochy pozemků s možností zástavby

Příklad: Pokud je stavební pozemek ve svahu a musí se jeho tvaru přizpůsobit řešení stavby, ale lze už předem předpokládat komplikované zakládání stavby, popřípadě opěrné zdi, které celou stavbu prodraží.

Umístění stavby ve svahu

Příklad: Pokud má pozemek nepravidelný tvar a jsou vymezeny vzdálenosti od hranic, bude nutno uvažovat o členité stavbě respektující tyto odstupy.

Nepravidelný pozemek

Vyznačené vzdálenosti jsou dány především vyhláškou, ale může je ovlivnit třeba požárně nebezpečný prostor (viz odstupové vzdálenosti, požárně nebezpečný prostor).

Orientace ke světovým stranám

Při výběru pozemku je třeba brát v úvahu orientaci stavby, především ke světovým stranám, komunikaci atd., tato orientace ovlivní vnitřní vazby v domě.

Uvádíme ideální rozložení rozhodujících obytných místností s přihlédnutím k převažující době pobytu a optimálnímu oslunění místnosti. Orientace pozemku může někdy vážně narušit vaše představy o budoucí stavbě.

Orientace rozhodujících místností ke světovým stranám

Příklad: Pokud zakoupíte severní svah, bude případná orientace obytných místností na jih velmi problematická vzhledem k poloze slunce nad obzorem.

Příklad: Pokud bude od pozemku na jih stát vysoká stavba nebo stromy, lze předpokládat, že vám budou po většinu roku stínit.

Zjednodušený graf pohybu slunce pro 50 rovnoběžku
v ploše a azimutu.

Umístění stavby a vnitřní dispozici bude ovlivňovat i umístění stavby vzhledem ke komunikaci. Bude-li cesta od vašeho pozemku na jih, budou v ní pravděpodobně umístěny veškeré inženýrské sítě a přístup na pozemek. Umístit obytné místnosti do klidnější části domu nebude možné.

Vhodná a nevhodná poloha domu vzhledem ke komunikaci

Poznámky:

Získáte-li před koupi pozemku čas, pozvěte k jeho prohlídce projektanta, aby zhodnotil možné vazby a upozornil na případná úskalí s umístěním domu a umístěním místností.

Odstupové vzdálenosti

Odstupové vzdálenosti jsou dány vyhláškou č. 501/2006, kterou upravila vyhláška č. 269/2009. Jedná se o odstup stavby od hranice se sousedním pozemkem, odstup mezi stavbami, odstup od komunikace.

V zásadě lze říci, že mezi rodinnými domy musí být minimálně 7 m. Polovina této vzdálenosti stanoví tedy odstup od společné hranice 3,5 m.

Každé zákonné ustanovení má i své výjimky. Vyhláška výjimku připouští. Ve stísněných poměrech lze snížit odstup na 2 m (mezi stavbami 4 m). V případě, že je soused dále od společné hranice pozemků než 4 m, lze snížit z vaší strany vzdálenost na 2 m. Dokonce lze některé stavby umístit až na hranici pozemku. Tyto vzdálenosti jsou, ale pouze na výjimku.

Při zkrácení vzdálenosti je nutno upozornit, že v každém takovém případě je omezeno umístění oken z obytných místností. Na hranici pozemku nesmí být otvory žádné. Majitel sousední nemovitosti musí se snížením souhlasit.

Z praxe víme, že stavební úřady se v těchto případech příliš nekloní ke snižování odstupových vzdáleností. Proto je dobré takovou úvahu nejdříve s příslušným stavebním úřadem konzultovat.

Někdy budoucího stavebníka napadne, že stavbu umístí do patřičné vzdálenosti a prostor pak vyplní terasou nebo případným balkonem. I zde platí vyhláškou daná vzdálenost 3 m od hranice pozemku.

Od komunikace je vzdálenost stanovena na 3 m.

Náčrt základních odstupových vzdáleností dle vyhlášky 269/2009

V obrázku uvádíme též vzdálenost 6 m. Jedná se o takzvanou uliční čáru, která je většinou stanovena v územním plánu obce, může být různá, ale ve většině případu je právě stanovena tato vzdálenost.

Poznámky:

Při umisťování stavby na pozemek vždy věc řešte s projektantem. Zákonné vzdálenosti nejsou vždy zcela přehledné.

Požárně nebezpečný prostor

Nebezpečně požární prostor stavby (PNP) je velmi důležitým ukazatelem a zároveň omezením, které zasahuje jak do umístění stavby, tak do konstrukcí.

Výpočet PNP je součástí požárně bezpečnostního řešení stavby a musí být zpracován pro každou stavbu (novou i upravovanou), včetně PNP od stávající zástavby k navržené stavbě.

Tato část dokumentace se nazývá Požárně bezpečnostní řešení (PBŘ) a je nedílnou součástí každé projektové dokumentace stavby. V této zprávě jsou stanoveny odstupové vzdálenosti, požárně nebezpečný prostor, únikové cesty, přístup požární techniky ke stavbě, zásobování požární vodou (hydranty na veřejné vodovodní síti, vodní nádrže nebo vodní toky) atd.

Rozsah PNP je závislý na použité konstrukci stavby, velikosti oken a dveří, výšce stavby atd. V případě, že se dohodnete s projektantem na umístění stavby a požárně bezpečnostní řešení později ukáže, že takové umístění nemusí být zcela v souladu s normou a právními předpisy, stavební úřad vám projekt vrátí k přepracování.

Co to vlastně je ten požárně nebezpečný prostor?

Zjednodušeně řečeno, je to prostor kam až může zasahovat sálavé teplo od hořící stavby.

Pozor v zásadě platí, že nemá přesáhnout hranice vašeho pozemku.

Poznámky:

Projekt požární zabezpečení stavby mohou zpracovat pouze projektanti s příslušnou autorizací v oboru projektování staveb. Projekční kancelář většinou nedisponuje projektantem s touto autorizací, ale vždy s některým úzce spolupracuje.

Vjezd na pozemek

Každý pozemek musí být napojen přímo na komunikaci. Pokud tomu tak není a přístup je přes jiný pozemek je nutné pečlivě zvážit, zda se tento pozemek nestane nepřekonatelnou překážkou v podobě neústupnosti případného majitele.

U každého nově budovaného vjezdu je vyhláškou a normou dáno jak má vjezd vypadat a co je nutné k povolení doložit.

Minimálně předpokládejte:

Napojení pozemku na komunikaci se řídí zákonem č. 13/1997 o pozemních komunikacích, doplněným vyhláškou č. 104/1997 kterou se provádí zákon o pozemních komunikacích a závaznou normou ČSN 73 6110.

POZOR na označování.

Projektanti staveb používají název „VJEZD“, projektanti komunikací, zákon a norma „SJEZD“.

Základní ustanovení pro rozměry vjezdu (sjezdu) dle zákona a ČSN

Přístup na pozemek je nutné dobře zvážit. Dnešní trend investorů šetřit místo na šířce místních komunikací může být pro budoucího stavebníka záludný.

Cestou širokou 4 m sice projede osobní vůz, horší už to je s míjením, případně parkováním. Vytočit se však do vjezdu z tak úzké komunikace je opravdu kouskem hodným kaskadéra.

Není též od věci zvážit, jak budete na stavbu z tak úzké komunikace při stavbě dopravovat materiál, případně potřebnou těžkou techniku.

Šíře cesty se jeví jinak na volné ploše, kde nic nestojí a zcela jinak, dojde-li k plošné zástavbě. Kdy každý z majitelů sousedních pozemků, jak je dnes velkou módou, svůj pozemek obestaví dvoumetrovou betonovou stěnou. V takovém "tunelu" je otáčení a vjezd na pozemek nebo jiná manipulace s vozidlem velmi obtížná.

Poznámky:

Pokud vjezd (sjezd) na pozemek není už hotov, musí být součástí projektové dokumentace a musí být projednán s dopravním inspektorátem před stavebním povolením.

Dopravnímu inspektorátu musíte předložit projekt (viz výše).

Přípojky inženýrských sítí

(vodovod, kanalizace, elektroinstalace, plyn, dešťová kanalizace)

Připojení na sítě je podmínkou každé stavby. Bez vyřešení napojení v projektu stavby, stavební úřad nevydá stavební povolení. Základní jsou čtyři: voda, kanalizace, topné medium (plyn / horkovod) a elektřina. První tři lze nahradit, vodovodní řad studnou, veřejnou kanalizací jímkou (pouze ve výjimečných případech, pokud není v dosahu kanalizační řad) a pokud není plyn nebo teplovod, lze topit tuhými palivy nebo stanicí propan-butanu / tepelným čerpadlem.

Při výběru pozemku je nutno se rozhlédnou okolo pozemku a zjistit, jaké řády se v dosahu nachází a popřípadě, které chybí. Svou roli hraje i vzdálenost, od 50 m, se již nejedná o přípojky, ale veřejné řády, které se mohou při stavbě značně prodražit. Navíc veřejný řád nelze stavět svépomocí.

Nejpřijatelnější varianta je, pokud kupujete pozemek již se sítěmi na hranici. Většina developerů prodává pozemek s napojením na elektřinu a plyn, které jsou ukončeny v samostatných nikách (nejsou však vybaveny). Kanalizace je ukončena "někde v zemi" voda většinou v prázdné vodoměrné šachtě, kam se doplní vodoměrná armatura.

V opačném případě je nutno zjistit kde jsou inženýrské sítě umístěny a v projektové dokumentaci vyřešit jejich přivedení na pozemek. V bodech uvádíme základní principy napojení pozemku a příklady, které mohou být komplikací.

Ideální umístění síti u pozemku a na pozemku

Základní zásady (pro rodinný dům)

Kanalizace splašková - tři typy veřejných sítí a každá má své technické specifikace

Likvidace dešťových vod podle vybudovaného veřejného řadu

Poznámky:

Pozor na to, že podle platné vyhlášky již nelze dešťové vody jen tak prostě vypouštět na zahradu. Musí být zřízen vsakovací objekt.

Ukázka výkresové dokumentace inženýrských sítí

Co zkoumat u sítí

Inženýrské sítě jsou umístěny za komunikací vyšší třídy - komunikaci vám nikdo nepovolí překopat. Musí být proveden protlak pod komunikací.

Pokud jdou napojovací místa přes cizí pozemky, majitel těchto pozemků musí uznat věcné břemeno ve váš prospěch a to může být velká překážka v napojení.

Z praxe víme, že o napojení rozhoduje správce sítě (majitel) ten zásadně určí pro vaši stavbu místo napojení a technické požadavky na provedení přípojek. Známe případy, kdy majitel určí místo velmi vzdálené a skoro nepřístupné. Zákon sice mluví o ekonomickém řešení, ale pro majitele sítě je každý napojený dům zdrojem příjmu a ohled na kapsu stavebníka je pro něho ve většině případů nezajímavý.

Pozor na poplatky

V současné době bývá i překvapením pro stavebníka skutečnost, že mnohá města nebo obce zavedli výběr poplatků za věcná břemena. Tato věcná břemena o uložení přípojek do veřejných prostranství, které jsou v majetku města, nebo obce nelze obejít. Může se jednat řádově i o několik desítek tisíc korun.

Poznámky:

Každý správce sítě má jiné technické požadavky na připojení, nemusí být v každém regionu zcela totožné.

Jednání ohledně napojení stavby je někdy zdlouhavé a je třeba znalosti technických norem a zákonných možností.

Technické řešení přípojek je věcí náročnou a bez projektanta se neobejdete.